Bài 1: Ai “chống lưng” cho doanh nghiệp phân lô, bán nền trái phép hàng ngàn thửa đất?

Hoạt động phân lô, bán nền trên địa bàn tỉnh Bình Dương đang cho thấy những lỗ hổng lớn trong công tác quản lý và thực thi pháp luật. Nhiều chuyên gia lên tiếng cảnh báo, nếu không sớm xử lý, sẽ để lại hệ lụy rất lớn, không chỉ cho thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Lời tòa soạn:

Trong vài năm gần đây, trình trạng phân lô, bán nền trái phép xảy ra ở nhiều địa phương trên cả nước, với diễn biến ngày càng phức tạp.

Về bản chất, theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và nhiều chuyên gia, phân lô, bán nền là quyền lợi chính đáng, đã và đang đáp ứng nhu cầu rất lớn của người dân, tạo tính thanh khoản cao trên thị trường, là chính sách đúng đắn, đã được pháp luật ghi nhận.

Tuy nhiên, trên thực tế, thời gian vừa qua, cũng có hiện tượng dư luận xã hội bức xúc đối với một số dự án phát triển nhà ở có quy mô nhỏ, manh mún thực hiện trái quy định của pháp luật về phân lô, bán nền, dẫn tới sự lệch lạc đối với thị trường bất động sản, ảnh hưởng tới các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở, khu đô thị có tiềm lực, uy tín.

Cũng theo phân tích của các chuyên gia, nguyên nhân chính của những biến tướng, sai phạm liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền thời gian qua là do năng lực quản lý và trách nhiệm của chính quyền địa phương. Chính tình trạng buông lỏng quản lý, hiện tượng tiếp tay, chưa xử lý kiên quyết, nghiêm minh, triệt để tình trạng này; thậm chí, có nhiều dấu hỏi về “lợi ích nhóm” đằng sau những vụ phân lô, bán nền trái phép, với nhiều thủ đoạn, chiêu trò tinh vi để lách luật.

Chính tình trạng này đã khiến nhiều chuyên gia, nhà quản lý, đại biểu quốc hội và dư luận xã hội lo ngại, có những trường hợp điều chỉnh quy hoạch tùy tiện theo lợi ích nhà đầu tư; việc giao đất, cho thuê đất qua phương thức đấu thầu, đấu giá còn chưa tuân thủ quy trình quy định; nhiều trường hợp chỉ định nhà đầu tư, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép (…) nguy cơ thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước”.

Trên cơ sở lựa chọn một số địa bàn cụ thể để tiến hành khảo sát, đánh giá thực tế, Reatimes thực hiện và khởi đăng loạt bài “Phân lô bán nền ở Bình Dương: Có hay không ‘lợi ích nhóm’?”, với góc nhìn phản biện dựa trên cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý và nghiên cứu, khảo sát thực tiễn để cơ quan chức năng nhận diện chính xác những lỗ hổng trong quá trình tổ chức thực hiện quy định pháp luật và chính sách về phân lô, bán nền và quản lý đất đai.

Trân trọng giới thiệu cùng độc giả!

Phân lô, bán nền đáp ứng khả năng tài chính của nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ còn hạn chế, không thể xây dựng xong nhà rồi mới bán mà chỉ có thể xây dựng được cơ sở hạ tầng.

Tuy nhiên, theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng ngoài đáp ứng điều kiện theo pháp luật về đất đai còn phải đáp ứng điều kiện theo pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị. Mặt khác, điểm b khoản 1, khoản 2 Điều 41 Nghị định 43 quy định về điều kiện chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, quy định về khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

Quy định chặt chẽ là vậy nhưng thời gian qua, việc quản lý của chính quyền còn chưa triệt để, đang để lại nhiều hệ luỵ cho thị trường bất động sản. Theo ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc buông lỏng quản lý của chính quyền địa phương là nguồn cơn của những biến tướng trong việc phân lô, bán nền.

“Những mặt tiêu cực của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền không phải lỗi do quy hoạch và chính sách, mà lỗi do quy trình tổ chức thực hiện công tác quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền. Thường những cấp trung gian như chính quyền cấp huyện, cấp xã chưa làm tròn trách nhiệm, thậm chí “móc ngoặc” với doanh nghiệp, khiến hình thức phân lô, bán nền trở nên biến tướng, xuất hiện những trường hợp lừa đảo bán dự án ma như thời gian vừa qua”, ông Nguyễn Trần Nam phân tích.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế, PGS. TS. Ngô Trí Long cho rằng, theo quy định trong các văn bản pháp luật như Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014, phân lô bán nền là hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản. Quá trình từ khi nhà đầu tư mua đất của dân hoặc xin Nhà nước giao đất làm dự án cho đến khi được cơ quan Nhà nước cho phép phân lô bán nền cần thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

Theo vị chuyên gia kinh tế, phân lô, bán nền không xấu, nhưng hiện nay đang bị “biến tướng” nhằm phục vụ nhu cầu của các nhà đầu tư. Bởi sau khi được cho phép thực hiện dự án và đã có Quyết định về việc được phân lô, bán nền thì chủ dự án được thực hiện các công việc cần thiết như công bố thông tin, giới thiệu đến người dân hoặc có thể tiến hành bán đầu giá. Loại hình phân lô, bán nền đang được coi là một trong những “mảnh đất” rất màu mỡ có thể tạo ra khoản chênh lệch địa tô lớn cho các nhà đầu tư.

Bình luận sâu hơn, PGS. TS. Ngô Trí Long cho rằng: Đối với các doanh nghiệp địa ốc, với một quỹ đất lớn, có thể là đất nông nghiệp đã được chuyển đổi mục đích sử dụng, chỉ cần lo chi phí đăng ký, giấy phép cho lô đất lớn của mình, rồi đền bù. Doanh nghiệp chỉ cần bỏ ra chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng cơ bản là đã có thể phân lô, bán cho các nhà đầu tư, lợi nhuận thu về lại rất cao, có thể bán giá chênh gấp 10, gấp 20 lần so với giá thành. Trong khi đó, quỹ đất tại các tỉnh lẻ vẫn còn dồi dào. Với cách làm này, doanh nghiệp vừa không mất vốn lớn, vừa có thể quay vòng vốn nhanh, chưa kể đến việc giá đất tăng do đầu tư hạ tầng. Tuy nhiên, để thực hiện được dự án một cách dễ dàng, không loại trừ khả năng có sự “móc ngoặc”, tiếp tay, “lợi ích nhóm” từ phía cán bộ cơ quan quản lý Nhà nước.

Để nghiên cứu sâu về những biến tướng của phân lô, bán nền trái phép, Reatimes đã thực hiện nghiên cứu, khảo sát thực trạng quản lý hoạt động này trên địa bàn tỉnh Bình Dương và thu thập được những kết quả “không bình thường”, thậm chí có nhiều dấu hiệu “bất thường” cần được xem xét và giải quyết thấu đáo, theo đúng quy định của pháp luật.

Cụ thể, từ 9 khu đất nông nghiệp và đất quy hoạch công viên cây xanh, với tổng diện tích hơn 100.000m2, bằng chiêu thức chia tài sản và tặng cho nhau, bà Phạm Thị Hường (người đại diện theo pháp luật Công ty TNHH TMDV Bất động sản Phú Phong, Chủ tịch HĐQT Công ty TNHH Bất động sản Phú Hồng Thịnh, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Quản lý Đầu tư & Phát triển Đô thị Việt Nam) cùng chồng Phạm Hữu Đức và hai con Phạm Trọng Khiêm, Phạm Đức Huy đã tách thửa trái phép ra thành… 1.059 nền đất trong một năm, với sự tiếp tay của một số cán bộ tỉnh Bình Dương. Nếu so sánh với tốc độ tách thửa nhanh như độ lây lan virus Corona, có ngày, gia đình này được ký hơn 100 sổ đỏ ?

Chúng tôi cho rằng, đây là điểm bất thường thứ nhất, bởi lẽ, tại nhiều địa phương thời gian qua, tình trạng “tắc nghẽn” dự án trở nên quá phổ biến, thậm chí đến mức, doanh nghiệp phải ngao ngán và từ bỏ quyết định đầu tư. Ở góc độ của người dân, việc xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc tách thửa cũng gặp muôn vàn khó khăn. Trao đổi với Reatimes, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP.Invest chia sẻ, có dự án phải trải qua 5 sở và nhiều bộ, ngành; thậm chí có dự án qua 5 “đời” Chủ tịch tại Phú Thọ mà đến nay vẫn chưa triển khai xong.

Quay trở lại câu chuyện trên, nhiều ý kiến cũng đặt ra lo ngại về điểm bất thường thứ hai, đó là sự việc có dấu hiệu trốn thuế, thất thoát ngân sách, vi phạm quy định quản lý đất đai mang tính hệ thống, quy mô lớn này xảy ra tại TP. Thuận An. Dù tỉnh đã có kết luận kiểm tra từ 2014, chuyển CQĐT; đã được kiến nghị báo cáo kết quả giải quyết về Trung ương; nhưng vẫn “chìm xuồng”.

Theo Kết luận kiểm tra số 250/KL-UBND của UBND tỉnh Bình Dương ngày 13/11/2014, từ giữa tháng 6/2013, tỉnh lập đoàn kiểm tra tình hình phân lô bán nền tại Thị xã (nay là Thành phố thuộc Tỉnh) Thuận An.

Qua kiểm tra, phát hiện 9 khu đất nông nghiệp tổng diện tích 101.353m2 do bà Hường làm chủ đầu tư, đã phân lô bán nền trái phép.

Cụ thể: 2 khu tại phường Bình Chuẩn, diện tích 2,5ha; 6 khu ở phường An Phú (7,1ha); 1 khu ở phường Lái Thiêu (0,424ha). Có 2 khu ở phường An Phú đã được quy hoạch là đất công viên, cây xanh cách ly theo Quyết định 1071/QĐ-UBND ngày 12/4/2010 của tỉnh, không được phép tách thửa, phân lô bán nền, nhưng cũng bị “xẻ thịt”.

Với 7 khu đất nông nghiệp, thời điểm đó, Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 chưa có hiệu lực, nên chưa có những quy định chặt chẽ như muốn làm dự án nhà ở phải có đất thổ cư; nếu là đất khác như nông nghiệp thì phải đấu giá, đấu thầu. Theo quy định thời điểm đó, muốn tách thửa, theo Quyết định 49/2009/QĐ-UBND của tỉnh Bình Dương về diện tích tối thiểu các loại đất được phép tách thửa, có hai trường hợp xảy ra.

Thứ nhất, nếu khu đất diện tích lớn hơn 2.000m2, phải lập dự án. Thứ hai, nếu khu đất diện tích 2.000m2 trở xuống, lập thủ tục tách thửa, chuyển mục đích sang đất ở. Và muốn phân lô làm nhà ở phải có phương án đầu tư hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật trong khu vực. Khi cơ sở hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư xong và được UBND cấp huyện phê duyệt mới được phép tách thửa.

Thế nhưng, không lập dự án, không đầu tư cơ sở hạ tầng, không cần chính quyền phê duyệt, hơn 10ha đất nông nghiệp và công viên vẫn được tách thửa trái phép, “miễn phí”, để hàng ngàn căn nhà mọc lên.

Chiêu thức vợ chồng bà Hường và hai con thực hiện là làm thủ tục phân chia tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân thành nhiều khu có diện tích dưới 2.000m2. Sau khi tách thành nhiều khu “nhỡ nhỡ”, bà Hường và chồng là ông Phạm Hữu Đức tiếp tục tặng cho các con và phân chia tài sản tiếp, để tách thành nhiều thửa nhỏ từ 42,3m2 – 136,2m2.

Chỉ từ ngày 29/4/2010 – 20/5/2011, bằng phương thức này lặp đi lặp lại, vợ chồng bà Hường, ông Đức và hai con Phạm Trọng Khiêm, Phạm Đức Huy đã được cấp… 1.059 sổ đỏ. Số sổ đỏ này được tập trung ký trong khoảng hơn 30 ngày. Có ngày 17/1/2011, ông Đặng Văn Ba (Phó Chủ tịch Thuận An) ký đến 107 sổ đỏ cho riêng gia đình này.

Theo kết luận kiểm tra, trong vụ việc sai phạm trên, gia đình bà Hường đã hàng ngàn lần được tách thửa “miễn phí”. Hành vi làm trái quy định đã giúp bà Hường hưởng lợi hơn 41 tỷ đồng chuyển mục đích sử dụng đất. Bà Hường còn được hưởng một khoản lợi nữa là không phải bỏ ra tiền để xây dựng cơ sở hạ tầng cho các “dự án” theo Thông tư 02/2010/TT-BXD.

Đoàn kiểm tra cũng chỉ ra nhiều vi phạm khác trong quá trình tách thửa những khu đất nông nghiệp trên. Tại hai khu 5 và 6 phường An Phú (thời điểm tách mới là xã), đất nông nghiệp ở xã phải đảm bảo diện tích tối thiểu 400m2 sau khi tách, nhưng có khi chỉ được tách ra thành những thửa chỉ… 40m2.

Hai khu đất này (khu 5 diện tích 0,64ha; khu 6 diện tích 0,99ha), theo quy hoạch chung Thuận An đến 2020 tầm nhìn 2030, là công viên cây xanh cách ly với các khu công nghiệp gần đó, đã được tỉnh phê duyệt. Thế nhưng từ ngày 13/5 – 31/5/2011, Phòng Tài nguyên và Môi trường đã tham mưu UBND Thuận An duyệt cho tách thành 312 thửa, chuyển mục đích sang đất ở 310 thửa.

Ghi nhận đến thời điểm hiện tại, các khu đất sai phạm đều đã trở thành những khu nhà ở thương mại, xây các khu phố san sát nhà liền kề, nhà phân lô…

Kết luận kiểm tra cũng “điểm danh” các tổ chức, cán bộ sai phạm, tiếp tay cho vợ chồng bà Hường. UBND Thuận An nhìn thấy rõ sự việc bất thường nhưng không báo cáo UBND tỉnh xem xét chỉ đạo; đồng thời bỏ qua những cảnh báo kiến nghị của cấp dưới; dẫn đến tình trạng phân lô bán nền đất nông nghiệp quy mô lớn, ảnh hưởng cảnh quan đô thị và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Với phường An Phú, Chủ tịch, Phó Chủ tịch phường và cán bộ địa chính thậm chí còn xác nhận trái phép cho tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất với một số trường hợp; cố ý vi phạm quy định về đất đai.

Về Phó Chủ tịch UBND huyện Thuận An Đặng Văn Ba, là người chịu trách nhiệm chính, cố ý vi phạm các quy định về quản lý sử dụng đất. Khi sai phạm xảy ra, cấp dưới đã báo cáo xin ý kiến nhiều lần nhưng ông Ba không báo cáo UBND Thuận An biết, mà vẫn tiếp tục chỉ đạo cấp dưới làm sai trái, làm thất thu ngân sách Nhà nước nhiều tỷ đồng.

Về Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường Trần Đinh Minh Phước, bị xác định cố ý tham mưu cho UBND Thuận An vi phạm quy định đất đai. Với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thuận An, Giám đốc Văn phòng Phạm Thị Thu Yến và 3 cán bộ cũng bị xác định cố ý tham mưu sai cho cấp trên.

Theo Reatimes, đây là điểm bất thường thứ ba và cho thấy có những động thái điều chỉnh quy hoạch, tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật, có sự tiếp tay của cán bộ quản lý Nhà nước.

Kết luận kiểm tra số 250/KL-UBND nhấn mạnh những vi phạm trong tách thửa, chuyển mục đích sử dụng, phân lô bán nền này “có hệ thống và được lặp đi lặp lại trong một thời gian ngắn có dấu hiệu tiêu cực, UBND tỉnh thống nhất chuyển CQĐT Công an tỉnh làm rõ”. Ngày 12/12/2014, Thanh tra Bình Dương ra công văn số 293/TTr-NV2 chuyển hồ sơ đến Công an và VKSND tỉnh Bình Dương. Ngày 31/12/2014, Công an tỉnh tiếp nhận hồ sơ. Không hiểu Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Cục Thuế… đã phối hợp Công an tỉnh ra sao, mà về phía cơ quan CSĐT Công an Bình Dương, sau này từng có ý kiến cho rằng “việc thu thập chứng cứ còn gặp khó khăn, cần có thêm thời gian để xác minh, làm rõ hành vi, hậu quả thiệt hại”.

Về phía VKSND Bình Dương, quá trình kiểm sát đã nhiều lần yêu cầu xác minh, kiểm sát hồ sơ trong năm 2015, sau đó gặp khó do hết thời hạn giải quyết theo quy định tại Thông tư liên tịch số 06/2013/TTLT-BCA-BQP- BTC-BNN&PTNT-VKSNDTC “về tiếp nhận, giải quyết tố giác, tin báo về tội phạm và kiến nghị khởi tố”.

Ban Thường vụ Tỉnh ủy Bình Dương từng nhận được kiến nghị “chỉ đạo Công an phối hợp VKSND tỉnh khẩn trương xác minh, thu thập tài liệu, chứng cứ để xử lý đúng quy định, nếu đủ căn cứ thì khởi tố hình sự, không để kéo dài việc giải quyết. Báo cáo kết quả giải quyết về Ban Chỉ đạo Trung ương về phòng chống tham nhũng (qua Ban Nội chính Trung ương)”.

Với vợ chồng bà Hường là đối tượng trực tiếp vi phạm, nếu sự việc này được xử lý, thì ngoài trách nhiệm hành chính hình sự, nỗi lo lớn nhất là sẽ mãi mãi chấm dứt sự nghiệp kinh doanh bất động sản. Điểm c khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013 quy định với những doanh nghiệp vi phạm quy định pháp luật về đất đai, sẽ bị đưa vào “sổ đen”, không được giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Thế nhưng, bà Hường đã thoát tội ngoạn mục. Thời điểm này, theo Quyết định phân công công việc của UBND Bình Dương số 1322/QĐ-UBND ngày 9/6/2014, Phó Chủ tịch tỉnh Trần Văn Nam làm nhiệm vụ Phó Chủ tịch thường trực, theo dõi chỉ đạo các lĩnh vực tài nguyên và môi trường; xây dựng, quy hoạch, quản lý đô thị; quản lý công tác khối thu ngân sách… theo dõi và chỉ đạo các đơn vị Sở Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng, Cục Thuế…

Quyết định phân công công việc của UBND Bình Dương số 1322/QĐ-UBND ngày 9/6/2014 cho Phó Chủ tịch tỉnh Trần Văn Nam .

Sau này, cả trong những đợt tỉnh Bình Dương giám sát công tác quản lý đất đai, vụ việc động trời trên cũng không được nhắc tới một chữ. Thậm chí những khu đất hình thành từ việc “xẻ thịt” đất quy hoạch công viên, đã được Bình Dương ra quyết định hợp thức hóa (như Khu nhà ở thương mại Phú Hồng Thịnh V tại phường An Phú, diện tích 1,33ha (99 lô); giao đất và cho chuyển mục đích thành đất ở đô thị ngày 6/7/2017 theo Quyết định số 1784/ QĐ-UBND).

Reatimes cho rằng, đây là điểm bất thường thứ tư và là điều mà dư luận đang đặt ra nhiều nghi vấn nhất.

Theo chuyên gia kinh tế, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, chính quyền địa phương cùng các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai, về quy hoạch và quản lý xây dựng phải thường xuyên kiểm tra, giám sát, rà soát các dự án đầu tư theo hình thức phân lô, bán nền để đảm bảo việc thực hiện đúng trình tự, đủ thủ tục, đúng quy trình đã được phê duyệt. Trên cơ sở đó, đảm bảo công khai, minh bạch cho các doanh nghiệp và thị trường.

Phân tích về những bất thường, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia cho rằng, chính sách và quy định pháp luật đã đầy đủ và nghiêm minh; tuy nhiên, việc thực thi pháp luật của chính quyền, doanh nghiệp và người dân chưa nghiêm. Trong một “mảnh đất màu mỡ” như phân lô, bán nền, nếu như có sự tiếp tay và “che chở” của cán bộ Nhà nước, nguồn lợi nhuận khổng lồ sẽ được thu vào túi doanh nghiệp, ngân sách sẽ bị thất thoát lớn. Nếu như đã có kết luận thanh tra, cần xử lý nghiêm, thậm chí có dấu hiệu vi phạm hình sự, cần chuyển cơ quan cảnh sát điều tra xử lý theo đúng quy định.

Theo ghi nhận đến thời điểm hiện tại, các khu đất sai phạm đều đã trở thành những khu nhà ở thương mại, xây các khu phố san sát nhà liền kề, nhà phân lô… Không chỉ thoát tội ngoạn mục, bà Phạm Thị Hường không rõ có cán bộ nào “chống lưng”, mà từ đó đến nay tiếp tục có những sai phạm quy mô hơn, nghiêm trọng hơn, khiến ngân sách thất thoát nhiều hơn… khi có năm, trung bình cứ 1,5 tháng lại được giao làm chủ đầu tư một dự án “xẻ thịt” đất nhà máy xí nghiệp ở Bình Dương. Tổng số đất Bình Dương giao cho bà Hường phân lô bán nền tới nay đã trên nửa triệu mét vuông./.

Reatimes sẽ tiếp tục thông tin trong những bài tiếp theo!

Theo Reatimes