Nhà ở xã hội cho thuê là giải pháp nhân văn

Trong bối cảnh giá thuê chung cư tăng cao tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, gánh nặng về chi phí thuê nhà đang đẩy hàng triệu người dân vào tình thế khó khăn. Nhiều chuyên gia chỉ ra rằng, nhà ở xã hội (NƠXH) cho thuê chính là lời giải hiệu quả, mang đến cơ hội an cư với chi phí phải chăng, đủ tiện nghi…

Chi phí thuê nhà trở thành “cơn ác mộng”

Thị trường cho thuê căn hộ tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đang chứng kiến làn sóng tăng giá mạnh, khiến nhiều người thuê nhà không khỏi hoang mang. Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, giá thuê căn hộ tăng trung bình 10 – 20% chỉ trong vòng một năm. Ở khu vực trung tâm Hà Nội, những căn hộ chung cư có giá dưới 10 triệu đồng/tháng trở thành “của hiếm”, nhường chỗ cho mức phổ biến 10 – 15 triệu đồng cho căn 1 phòng ngủ và 15 -20 triệu đồng cho căn 2 phòng ngủ. Tại TP Hồ Chí Minh, cũng ghi nhận xu hướng tăng giá không ngừng. Công suất thuê căn hộ đạt mức 80% trong quý II/2025 và giá thuê trung bình tăng 4% so với cùng kỳ năm trước, chạm ngưỡng 530 – 590 nghìn đồng/m2/tháng.

Dữ liệu của kênh rao tin địa ốc trực tuyến Batdongsan cho thấy, giá chào thuê trung bình tại nhiều chung cư đắt thêm 10 – 15% so với cùng kỳ năm ngoái, thậm chí có dự án tới 20% sau một năm.

Anh Lê Tuấn Linh – nhân viên văn phòng ở Hà Nội, phải đối mặt với mức thuê căn hộ dự kiến tăng từ 18 triệu lên 20 triệu đồng/tháng từ đầu tháng 9/2025. Anh cho biết: “Mức giá thuê tăng lên hàng năm, trong khi thu nhập gia đình vẫn giậm chân tại chỗ. Chỉ riêng tiền thuê đã bằng cả tháng lương của tôi, làm sao gia đình tôi đủ tiền trang trải những khoản chi phí sinh hoạt khác”.

Tương tự, chị Nguyễn Thùy Linh (TP Hồ Chí Minh) cũng từ bỏ căn hộ thuê 17 triệu đồng ở phường Xuân Hòa, để chuyển về chung cư mini 8 triệu đồng/tháng ở phường Bình Tiên. “Việc mua nhà đã là một giấc mơ xa xỉ, giờ đây ngay cả giá thuê cũng thi nhau tăng, đẩy những người lao động như chúng tôi vào vòng xoáy áp lực tài chính nặng nề” – chị Linh chia sẻ.

Nếu giá thuê chỉ 3,5 triệu đồng/tháng, doanh thu khó bù đắp lãi suất vay vốn. Với lãi suất hiện tại lên tới 13%, đây là rào cản lớn khiến DN khó mạnh dạn đầu tư vào phân khúc NƠXH cho thuê.

Tổng Giám đốc Công ty Miền Đông Trần Đăng Toàn

Với kinh nghiệm của một người kinh doanh bất động sản, anh Phạm Thế Kiên cho biết, chi phí thuê nhà hiện đang “ngốn” đến 35 – 50% tổng thu nhập của nhiều gia đình, đặc biệt là những người trẻ. Điều này khiến họ gần như không còn khả năng tích lũy, buộc phải chấp nhận không gian sống nhỏ hơn, di chuyển xa hơn. Anh Kiên lý giải, giá mua bán chung cư tăng kéo theo giá thuê tăng, cộng hưởng với nhu cầu thuê nhà bùng nổ khi giá mua vượt quá khả năng tài chính. Với việc siết chặt các tiêu chuẩn phòng cháy, chữa cháy đối với nhà trọ, chung cư mini khiến chủ nhà phải tăng chi phí đầu tư và gánh nặng đó dồn lên vai người thuê.

Cần cơ chế đột phá để làm nhà ở xã hội cho thuê

Trong bối cảnh giá thuê căn hộ leo thang không ngừng, giải pháp NƠXH cho thuê được các chuyên gia đánh giá là hướng đi hiệu quả và nhân văn, giúp người thu nhập thấp tiếp cận được chỗ ở ổn định, chất lượng với chi phí hợp lý.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang đúc kết: “Với mức thu nhập hiện tại, việc người lao động sở hữu một căn nhà riêng là vô cùng khó khăn. Do đó, NƠXH cho thuê chính là lời giải thiết thực, là phương án tối ưu để đáp ứng nhu cầu bức thiết của họ”.

TS Vũ Đình Ánh cũng đồng tình, Việt Nam nên học hỏi kinh nghiệm quốc tế, đặc biệt là Đức, nơi nhà ở cho thuê chiếm tỷ trọng áp đảo trên thị trường. NƠXH nên được phát triển theo hướng tập trung vào cho thuê thay vì mua bán. Bởi với chênh lệch thu nhập hiện tại, việc mua bán sẽ khó lòng đáp ứng được nhu cầu thực tế của số đông. Dù NƠXH cho thuê là một giải pháp tiềm năng, con đường triển khai lại không bằng phẳng. Các DN đang dấn thân vào lĩnh vực này vẫn phải đối mặt với những rào cản vô hình như nguồn vốn hạn hẹp, lãi suất vay cao, thủ tục pháp lý phức tạp và quy định về quỹ đất chưa đủ linh hoạt cho nhà đầu tư. “Để thu hút DN là NƠXH cho thuê, trước mắt cần đơn giản hóa thủ tục phê duyệt dự án, rút ngắn thời gian từ chấp thuận chủ trương đầu tư đến cấp phép xây dựng xuống dưới 12 tháng, cho phép các bước được thực hiện song song” – ông Ánh hiến kế.

Trong khi đó, TS Đinh Thế Hiển cho rằng, để phát triển NƠXH cho thuê hiệu quả, quỹ đất đóng vai trò quan trọng. Do đó, các địa phương cần chủ động quy hoạch và bố trí quỹ đất sạch gần các khu công nghiệp, trường học, bệnh viện, có hạ tầng đồng bộ. Việc giao đất không qua đấu giá và miễn tiền sử dụng đất cho dự án NƠXH là một bước đột phá quan trọng. “Có thể xem xét công nhận nhà trọ cho thuê dài hạn là NƠXH cũng là cách để giúp các chủ nhà trọ được hưởng chính sách ưu đãi về tín dụng và thuế, khuyến khích phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ này” – TS Đinh Thế Hiển bày tỏ.

Từ góc độ pháp lý, Luật sư Lê Thu Thảo (Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh) đề xuất những chính sách đột phá để phát triển NƠXH cho thuê như tăng ưu đãi lãi suất vay cho chủ đầu tư xuống 2 – 3% mỗi năm, kéo dài thời hạn vay, đồng thời giảm thuế VAT xuống 0 – 3% và thuế thu nhập DN xuống 6%. Đồng thời nhấn mạnh việc cấp bách phải đa dạng hóa nguồn vốn, thành lập Quỹ Phát triển NƠXH Quốc gia từ nhiều nguồn như trái phiếu Chính phủ, ngân sách địa phương, ODA và vốn tư nhân, để tạo nguồn vốn ổn định. Ngoài ra, cơ chế lợi nhuận cũng cần được điều chỉnh, nâng định mức lợi nhuận cho chủ đầu tư lên trên 13% (dự án bán) và cao hơn cho dự án cho thuê, kết hợp các ưu đãi khác nhằm tăng sức hấp dẫn.

“Điều cốt lõi để làm NƠXH cho thuê thành công là một hành lang pháp lý thông thoáng, giúp nhà đầu tư dễ tiếp cận, rút ngắn thời gian triển khai, bảo đảm mức giá cho thuê phản ánh đúng khả năng chi trả của người lao động. Một quỹ đầu tư chuyên biệt, đủ lớn là chìa khóa để hiện thực hóa giấc mơ nhà ở giá rẻ, bền vững” – luật sư Lê Thu Thảo nhấn mạnh.

Các chuyên gia đồng tình, việc phát triển NƠXH, đặc biệt là NƠXH cho thuê, không chỉ là giải pháp an sinh xã hội cấp bách mà còn là một động lực quan trọng để phát triển kinh tế, bảo đảm công bằng xã hội và xây dựng đô thị bền vững. Đây là thời điểm cần những cú hích chính sách mạnh mẽ, đồng bộ để biến giấc mơ “an cư” của người dân thành hiện thực.

Để nguồn cung NƠXH cho thuê thật sự bứt phá, Nhà nước cần kiến tạo một lộ trình chính sách sâu rộng. Hãy mời gọi các chủ đầu tư khu công nghiệp tham gia kiến thiết những mái nhà thuê ngắn hạn cho công nhân, bằng cách trao ưu đãi thuế đất và mở rộng tín dụng đặc thù. Đồng thời, cánh cửa cũng phải rộng mở cho khu vực tư nhân, khuyến khích các chủ nhà trọ lớn mạnh dạn xây dựng tổ ấm đạt chuẩn NƠXH, thông qua những chính sách ưu đãi về quỹ đất, vốn và miễn giảm tiền thuê. Mỗi căn hộ cần được “may đo” tỉ mỉ, không chỉ phù hợp về diện tích, nhu cầu mà còn phải vừa túi tiền người lao động, nâng tầm chất lượng sống so với những dãy trọ tạm bợ.

Luật sư Trương Anh Tú – Chủ tịch TAT Law Firm

Nguồn: Báo Kinh tế & Đô thị