Sự kiện - chuyên đề:

Phân lô bán nền ở Bình Dương: Doanh nghiệp nghi vấn ‘sân sau’ hưởng hàng loạt ‘đặc quyền’

Những dấu hiệu về việc ưu ái, dung túng cho doanh nghiệp được giao đất làm dự án phân lô, bán nền ở Bình Dương cần nghiên cứu kỹ để một mặt cảnh báo, tạo môi trường bình đẳng để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

Lời tòa soạn:

Trong vài năm gần đây, trình trạng phân lô, bán nền trái phép xảy ra ở nhiều địa phương trên cả nước, với diễn biến ngày càng phức tạp.

Về bản chất, theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và nhiều chuyên gia, phân lô, bán nền là quyền lợi chính đáng, đã và đang đáp ứng nhu cầu rất lớn của người dân, tạo tính thanh khoản cao trên thị trường, là chính sách đúng đắn, đã được pháp luật ghi nhận.

Tuy nhiên, trên thực tế, thời gian vừa qua, cũng có hiện tượng dư luận xã hội bức xúc đối với một số dự án phát triển nhà ở có quy mô nhỏ, manh mún thực hiện trái quy định của pháp luật về phân lô, bán nền, dẫn tới sự lệch lạc đối với thị trường bất động sản, ảnh hưởng tới các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở, khu đô thị có tiềm lực, uy tín.

Cũng theo phân tích của các chuyên gia, nguyên nhân chính của những biến tướng, sai phạm liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền thời gian qua là do năng lực quản lý và trách nhiệm của chính quyền địa phương. Chính tình trạng buông lỏng quản lý, hiện tượng tiếp tay, chưa xử lý kiên quyết, nghiêm minh, triệt để tình trạng này; thậm chí, có nhiều dấu hỏi về “lợi ích nhóm” đằng sau những vụ phân lô, bán nền trái phép, với nhiều thủ đoạn, chiêu trò tinh vi để lách luật.

Chính tình trạng này đã khiến nhiều chuyên gia, nhà quản lý, đại biểu quốc hội và dư luận xã hội lo ngại, có những trường hợp điều chỉnh quy hoạch tùy tiện theo lợi ích nhà đầu tư; việc giao đất, cho thuê đất qua phương thức đấu thầu, đấu giá còn chưa tuân thủ quy trình quy định; nhiều trường hợp chỉ định nhà đầu tư, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép (…) nguy cơ thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước”.

Trên cơ sở lựa chọn một số địa bàn cụ thể để tiến hành khảo sát, đánh giá thực tế, Reatimes thực hiện và khởi đăng loạt bài “Phân lô bán nền ở Bình Dương: Có hay không ‘lợi ích nhóm’?”, với góc nhìn phản biện dựa trên cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý và nghiên cứu, khảo sát thực tiễn để cơ quan chức năng nhận diện chính xác những lỗ hổng trong quá trình tổ chức thực hiện quy định pháp luật và chính sách về phân lô, bán nền và quản lý đất đai.

Trân trọng giới thiệu cùng độc giả!

Quỹ đất “sạch” làm dự án: Luật đã rõ, nhưng quá trình thực thi luật, doanh nghiệp vẫn bị “hành lên bờ xuống ruộng”

Một vấn đề khiến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhất là tại những đô thị lớn phía Bắc xưa nay “ngán” nhất trước khi triển khai dự án, là làm sao có được quỹ đất “sạch”, đúng quy hoạch.

Theo nghiên cứu của PGS. TS. Phan Trung Hiền, Phó Trưởng khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ, trong thực tiễn, có nhiều cách hiểu khác nhau về quỹ đất “sạch”, cụ thể như: Quỹ đất sạch là quỹ đất đã được Nhà nước thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt; quỹ đất sạch là toàn bộ phần diện tích đất sạch được dự trữ theo quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm tạo nguồn sẵn có để phục vụ cho các dự án đầu tư. Tựu trung lại, quỹ đất sạch là các thửa đất, khu đất trống được Nhà nước quản lý, sẵn sàng để triển khai thực hiện dự án phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Cũng theo nghiên cứu này, hiện nay, ở nước ta, có những phương thức tạo quỹ đất sạch sau: Khai thác quỹ đất công do Nhà nước quản lý hiện đang bỏ trống hoặc sử dụng không hiệu quả, chưa phù hợp; thực hiện phương thức Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với đất có người đang sử dụng nhưng được quy hoạch, kế hoạch sử dụng cho mục đích phát triển kinh tế – xã hội triển khai các dự án đầu tư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng.

Phân lô bán nền ở Bình Dương: Doanh nghiệp nghi vấn 'sân sau' hưởng hàng loạt 'đặc quyền'

Để ngăn chặn tình huống doanh nghiệp “móc ngoặc” với các cá nhân, nhà máy xí nghiệp thâu tóm đất; ngăn chặn nạn các khu dân cư lộn xộn phá quy hoạch; ngăn tình trạng bất bình đẳng khi người không có tấc đất cắm dùi, người lại được giao đất tràn lan… luật pháp đã dự liệu, có những quy định rõ ràng.

Điểm a khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013 quy định, với các trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán; muốn Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, thì buộc phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Luật Nhà ở 2014 ra đời một năm sau đó cũng kế thừa, phát triển, thống nhất với quy định trên. Để được làm chủ đầu tư một dự án nhà ở thương mại, không chỉ phải tuân thủ Luật Đất đai, mà còn phải tuân thủ Luật Nhà ở. Trước tiên, doanh nghiệp phải được chỉ định làm chủ đầu tư dự án theo Điều 22 Luật Nhà ở. Theo đó, doanh nghiệp phải có đất “sạch” thuộc một trong các trường hợp: 1. Hoặc đấu giá quyền sử dụng đất; 2. Hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; 3. Hoặc sử dụng diện tích đất ở (đất thổ cư) thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng; 4. Hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất ở (đất thổ cư) theo quy định Luật Đất đai.

Theo khoản 2 Điều 23 Luật Nhà ở về “hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại”, chỉ sau khi được chấp thuận làm chủ đầu tư nếu đã đáp ứng yêu cầu trên, thì doanh nghiệp mới được Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở thương mại (nói cách khác, khoản 2 Điều 23 Luật Nhà ở quy định việc dù trong trường hợp nào, Nhà nước cũng phải có thủ tục ra quyết định giao đất cho chủ đầu tư).

Tất cả các loại đất khác như đất thuê của Nhà nước, đất nông nghiệp, đất trồng cây… thì doanh nghiệp sau khi nhận chuyển nhượng hoặc mua tài sản trên đất (với đất thuê của Nhà nước trả tiền hàng năm), buộc phải qua đấu giá, đấu thầu, mới trở thành đất “sạch”, có thể lập dự án nhà ở thương mại.

Phân lô bán nền ở Bình Dương: Doanh nghiệp nghi vấn 'sân sau' hưởng hàng loạt 'đặc quyền'
Ảnh minh họa

Theo nghiên cứu của Ban Pháp chế, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, hiện nay, doanh nghiệp gặp phải vô vàn những khó khăn trong tiếp cận quỹ đất “sạch”. Khó khăn đầu tiên mà các doanh nghiệp phải vượt qua đó là tiếp cận thông tin về quỹ đất, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương cũng như các dự án trên địa bàn. Với các doanh nghiệp phát triển về bất động sản hiện có hai vấn đề lớn, một là vốn và hai là khả năng tiếp cận dự án của doanh nghiệp.

Luật sư Nguyễn Tiến Lập, Công ty Luật NHQuang & Cộng sự cho rằng, bất cập trong các quy định về thực thi Luật Đất đai rất nhiều, nhưng nó gây tác động tiêu cực chủ yếu đến các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp siêu nhỏ. Ngay cả với các doanh nghiệp đã có dự án, có đất trong tay thì cái khó vẫn chưa dừng lại. Thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, cách tính giá đất hiện nay làm cho doanh nghiệp phải chờ đợi rất lâu. Mà thời gian đồng nghĩa với cơ hội, với chi phí gia tăng, thậm chí là sự thành bại của một dự án bất động sản, hay sản xuất kinh doanh trong các lĩnh vực khác.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP.Invest, vấn đề chính yếu ở đây là thông tin về kêu gọi đầu tư và đấu thầu dự án không đến được với doanh nghiệp. Do đó, các cơ quan quản lý cần có phương thức để doanh nghiệp tiếp cận được với thông tin. “Tôi cho rằng, các cơ quan quản lý về quy hoạch, quản lý về phát triển của các thành phố cần phải thay đổi về phương thức để thông tin đến được các doanh nghiệp”, ông Hiệp kiến nghị.

Trong khi đó, dưới góc nhìn quy hoạch, KTS. Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, lâu nay chúng ta vẫn nói là quy hoạch sau khi được duyệt phải công khai hóa. Nhưng thực tế việc này chúng ta làm chưa tốt. Nhiều thông tin nhà đầu tư cần từ vị trí, ranh giới, quy mô, tính chất, đến dự án đó lớn hay nhỏ, các quy định của pháp luật với vị trí đó được làm gì, không được làm gì, được làm thì làm đến đâu, làm to hay bé, cao hay thấp… Từ những thông tin này, nhà đầu tư mới lựa chọn và đưa ra quyết định đầu tư.

Phân lô bán nền ở Bình Dương: Doanh nghiệp nghi vấn 'sân sau' hưởng hàng loạt 'đặc quyền'
KTS. Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Theo Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, giải pháp quan trọng nhất là cần đẩy mạnh các hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất một cách công khai, minh bạch, tạo điều kiện để các doanh nghiệp bất động sản tiếp cận thị trường quyền sử dụng đất một cách bình đẳng, hạn chế cơ chế xin – cho, tham nhũng trong lĩnh vực này; Nghiên cứu để hạn chế tiến tới chấm dứt giao đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất một lần, thực hiện giao đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất hàng năm, hoặc chia nhỏ và kéo dài thời gian nộp tiền sử dụng đất; Ngoài ra, công khai hóa các quy hoạch và dự án được duyệt, nhất là quy hoạch sử dụng đất đô thị nhằm cung cấp thông tin kịp thời, chính xác đến với các cấp chính quyền, chủ đầu tư, người dân.

Các chuyên gia của Hội đồng khoa học Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng, câu chuyện cải thiện môi trường kinh doanh cho dù đã đạt được những thành tựu nhưng chặng đường phía trước còn dài. Vẫn chưa có được sự công khai, minh bạch về thông tin để doanh nghiệp và người dân biết và kiểm soát. Và nếu như đâu đó vẫn còn chưa công khai, minh bạch thì tham nhũng và lợi ích nhóm vẫn có đất sống.

Câu chuyện trên chính là thực tế đang diễn ra tại Bình Dương mà Reatimes nhận được phản ánh và kiến nghị của nhiều doanh nghiệp. Nhiều dấu hỏi được đặt ra là:

Thứ nhất, tại sao có doanh nghiệp tiếp cận đất đai được và có doanh nghiệp lại không tiếp cận được?

Thứ hai, tại sao có doanh nghiệp được tiếp cận và phê duyệt nhiều dự án trong một khoảng thời gian ngắn đến “bất thường”, trong khi có nhiều doanh nghiệp phải xếp hàng chờ đợi “dài cổ”?

Thứ ba, có hay không việc không bình đẳng khi thiết lập “cuộc chơi”? Cơ hội đối với các doanh nghiệp là không giống nhau, chưa bình đẳng? Nhiều doanh nghiệp vẫn luôn trong thế bị động, khó khăn khi muốn tiếp cận quỹ đất tại các địa phương trong khi có những doanh nghiệp lại nhận được sự “chủ động” của chính quyền?

Thứ tư, tình trạng vi phạm nghiêm trọng quy định của pháp luật đất đai, gây thất thoát ngân sách Nhà nước trên địa bàn tỉnh Bình Dương đã bị xử lý ra sao? Hình thức xử lý có tương xứng với trách nhiệm và vi phạm đã xảy ra?

Thứ năm, trách nhiệm và con đường tiến thân của những vị lãnh đạo, quản lý cơ quan Nhà nước tỉnh Bình Dương khi đã để xảy ra sai phạm trong quản lý đất đai hiện nay ra sao?

Tất cả những câu hỏi trên cùng nhiều vấn đề rộng hơn sẽ được Reatimes nghiên cứu và giải đáp dựa trên những tư liệu khoa học, pháp lý và khảo sát thực tiễn.

Chuyên “thôn tính” đất nhà máy, xí nghiệp

Cơ sở thực tiễn thứ nhất cho thấy những bất thường từ giả định do Reatimes đưa ra. Đó là các dự án do doanh nghiệp của bà Phạm Thị Hường làm chủ tại Bình Dương (Công ty TNHH Bất động sản Phú Hồng Thịnh, Công ty TNHH Quản lý Đầu tư & Phát triển Đô thị Việt Nam…), đều là dự án nhà ở thương mại, được xác định ngay từ cái tên “Khu nhà ở thương mại”. Thế nhưng, doanh nghiệp đã “lách” khâu đấu giá đất. 100% dự án phân lô, bán nền này ban đầu đều không có, hoặc chỉ có rất ít đất ở hợp pháp (ví dụ trong dự án Phú Hồng Khang, bà Hường chỉ có 810m2 đất ở trong 33,6 ngàn mét vuông).

Lợi dụng việc Bình Dương xưa nay nhiều khu công nghiệp, nhà máy xí nghiệp thuê đất Nhà nước, bà Hường đã bằng cách nào đó để những doanh nghiệp này chuyển nhượng lại đất sản xuất (hoặc tài sản gắn liền trên đất thuê hàng năm). Sau đó, Bình Dương lập tức giao đất thuê trên cho bà Hường; đồng thời, chuyển mục đích sử dụng sang đất ở đô thị, cho phân lô, bán nền.

Nhiều nhà máy, cơ sở sản xuất dọc các trục đường lớn như ĐT743; ở hai địa phương vừa được nâng cấp từ thị xã lên TP thuộc tỉnh là Thuận An và Dĩ An; đã bị bà Hường phân lô, bán nền.

Phân lô bán nền ở Bình Dương: Doanh nghiệp nghi vấn 'sân sau' hưởng hàng loạt 'đặc quyền'
Gần 75 ngàn mét vuông đất thuê của Nhà nước, đất công… đã bị “thôn tính” tại dự án Phú Hồng Khang – Phú Hồng Đạt

Có thể kể tên một số nhà máy xí nghiệp đã bị bà Hường “thôn tính” như Công ty TNHH Sản xuất Dịch vụ Thương mại Lộc Phát, Công ty TNHH Sản xuất Kinh doanh Dịch vụ Thương mại Thiên Phát (dự án Phú Hồng Đạt); Công ty TNHH sứ kỹ thuật Minh Long (dự án Phú Hồng Phát); Công ty TNHH Tấn Thành, Công ty TNHH Tấn Tài (dự án Phú Gia Huy); Công ty Sản xuất Thương mại Dịch vụ Trúc Lâm (dự án Phú Hồng Khang); Công ty CP Trang trí nội thất Hiệp Hòa Phát (dự án Phú Hồng Thịnh IX); Công ty CP Cơ khí Xây dựng Công trình 623 (dự án Phú Hồng Thịnh VI); Công ty TNHH Vật liệu Xây dựng Mỹ Ý (dự án Phú Hồng Thịnh VIII); Công ty CP Cơ khí Xây dựng Công trình 624 (dự án Phú Hồng Thịnh X)…

Khi đã hết đất nhà máy xí nghiệp, bà Hường và tỉnh Bình Dương thậm chí còn lấy đất nông nghiệp chuyển thẳng sang đất ở đô thị phân lô, bán nền (dự án Phú Huy).

Ngân sách đã thất thoát bao nhiêu tiền?

Cơ sở thực tiễn thứ hai tiếp tục cho thấy những bất thường từ giả định do Reatimes đưa ra, đó là tình trạng giao đất nhanh “chóng mặt”, không qua đấu giá. Những dấu hiệu sai phạm dạng này đều được thực hiện bằng các chiêu thức tương tự nhau. Trong nghiên cứu này, chỉ xin nêu một vài ví dụ để đưa ra những phân tích, nhận định và kiến nghị.

Phân lô bán nền ở Bình Dương: Doanh nghiệp nghi vấn 'sân sau' hưởng hàng loạt 'đặc quyền'

Thứ nhất, tại dự án Phú Hồng Đạt, doanh nghiệp do bà Hường làm chủ không có nổi một mét vuông đất ở. Dự án được tạo thành từ 4 khu đất thuê của Nhà nước, đất trồng cây lâu năm, đất công… tổng diện tích 29.556,6m2 (sau này trong văn bản gửi cơ quan chức năng Trung ương, Bình Dương lại báo cáo tổng diện tích dự án là 30.400m2; chưa rõ 840m2 dôi ra “mọc” từ đâu).

Để có khu đất này, đầu tiên, ngày 30/5/2018, bà Hường nhận chuyển nhượng của Công ty Thiên Phát 7.000m2 đất thuê Nhà nước từ năm 2002 (loại đất xây dựng công trình công nghiệp).

Chỉ 1 tuần sau, dù mới có 7.000m2 đất thuê, bà Hường đã được UBND tỉnh Bình Dương chấp thuận cho làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tại Công văn 2497/UBND-KTN ngày 7/6/2018. Tình tiết này khiến dư luận càng băn khoăn: Có “lợi ích nhóm” hay không, mà UBND tỉnh Bình Dương lại ra một văn bản chấp thuận chủ đầu tư có nội dung phi lý như vậy trong một khoảng thời gian “nhanh bất thường” nếu so với các dự án khác được Reatimes khảo sát?

Ngày 3/7/2018, bà Hường tiếp tục nhận chuyển nhượng của Công ty Lộc Phát mảnh đất bên cạnh 21.000m2 thuê của Nhà nước (trong đó 4.989m2 đất cơ sở sản xuất kinh doanh Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm; 16.811m2 đất xây dựng công trình công nghiệp Nhà nước cho thuê từ 2008).

Như đã phân tích trong phần 1, theo Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014, những diện tích này vì không phải là đất ở (đất thổ cư), muốn làm dự án xây nhà thương mại, phải đấu giá. Thế nhưng, 10 ngày sau, ngày 13/7/2018, UBND tỉnh Bình Dương vẫn có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án tại Công văn 3155/UBND-KTN.

Bỏ qua khâu đấu giá đất, ngày 25/7/2018, Phó Chủ tịch thường trực UBND tỉnh Bình Dương Mai Hùng Dũng ký Quyết định 2029/QĐ-UBND, giao đất và cho doanh nghiệp của bà Hường chuyển mục đích sử dụng toàn bộ diện tích đất trên.

Phân lô bán nền ở Bình Dương: Doanh nghiệp nghi vấn 'sân sau' hưởng hàng loạt 'đặc quyền'

Phân lô bán nền ở Bình Dương: Doanh nghiệp nghi vấn 'sân sau' hưởng hàng loạt 'đặc quyền'

Diện tích dự án vẫn tiếp tục “phình” lên, khi 3 ngày sau, ngày 16/7/2018, bà Hường nhận chuyển nhượng từ cá nhân bà Hà Thị Hồng 113m2 đất trồng cây lâu năm sáp nhập vào khu đất.

Cùng ngày 16/7/2018, Bình Dương có “văn bản xác nhận” giao 576,1m2 đất công cho doanh nghiệp bà Hường. Theo Luật Đất đai và Luật Quản lý tài sản công, muốn giao đất công cho doanh nghiệp chuyển mục đích, phải đấu giá.

Đến tháng 9/2018, dự án đã được Sở Tài nguyên và Môi trường cấp “sổ đỏ” cho Phú Hồng Thịnh đứng tên 301 lô đất xây nhà liên kế. Hơn 30 ngàn mét vuông đất thuê Nhà nước, đất trồng cây, đất công… đã được UBND tỉnh Bình Dương và bà Hường hoàn thành việc hợp thức hóa trái phép sang phân lô, bán nền chỉ trong chưa đầy 4 tháng.

Hiện trên các sàn giao dịch, các lô đất này được rao bán giá trung bình 25 triệu đồng /m2. Nếu nhân với con số hơn 19.139,7m2 đất được phép xây dựng nhà ở trong dự án, sẽ ra con số hơn 478 tỷ đồng.

Tất cả các dự án khác của bà Hường đều có dấu hiệu sai phạm tương tự. Vậy Nhà nước đã mất bao nhiêu tiền khi bà Hường và UBND tỉnh Bình Dương trốn đấu giá nửa triệu mét vuông đất trong gần 20 dự án nhà ở do bà Hường thực hiện?

Càng nhiều dự án có tên “Phú” mọc lên (là cái tên đặc trưng của các dự án do bà Hường làm chủ), đất đai càng bị thất thoát, dư luận lại có thêm nhiều dấu hỏi.

Thứ hai, tại dự án Phú Hồng Khang (phường Bình Chuẩn, Thuận An) cũng là một dự án điển hình về sai phạm trong quản lý đất đai.

Trùng mốc thời gian như ở dự án Phú Hồng Đạt, cùng một ngày 30/5/2018, bà Hường đồng thời nhận chuyển nhượng đất của hai đơn vị: Công ty Thiên Phát hơn 22 ngàn mét vuông (8.166m2 đất xây dựng công trình công nghiệp thuê của Nhà nước; 12.980m2 đất cơ sở sản xuất kinh doanh); Công ty Trúc Lâm (4.583m2 đất cơ sở sản xuất kinh doanh).

Phân lô bán nền ở Bình Dương: Doanh nghiệp nghi vấn 'sân sau' hưởng hàng loạt 'đặc quyền'

Ngày 3/7/2018, bà Hường ký hợp đồng nhận chuyển nhượng 204m2 đất trồng cây của ông Nguyễn Văn Thành.

Ngày 16/7/2018, bà Hường cùng nhận chuyển nhượng của bà Hà Thị Hồng (3.900m2 đất trồng cây); ông Nguyễn Văn Mía và bà Nguyễn Thị Sấm (1.859m2 đất trồng cây lâu năm; 1.000m2 đất trồng cây hàng năm). Đồng thời, trong ngày 16/7/2018, UBND tỉnh Bình Dương có “văn bản xác nhận” giao 100,8m2 đất công do UBND phường Bình Chuẩn quản lý cho doanh nghiệp của bà Hường.

Tổng số đất bà Hường nhận thông qua 8 hợp đồng chuyển nhượng và “văn bản giao đất” là 33.604,9m2 (sau này diện tích “nở” ra thành 34.500m2. Chưa rõ gần 900m2 “dôi ra” đến từ đâu?).

Trùng khớp thời gian như tại dự án Phú Hồng Đạt (PHĐ), bà Hường được UBND tỉnh Bình Dương chấp thuận cho làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại Phú Hồng Khang tại Công văn 2498/UBND-KTN ngày 7/6/2018 (PHĐ là Công văn 2497/UBND-KTN). UBND Thuận An phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại Quyết định 4276/QĐ-UBND ngày 3/7/2018 (PHĐ là Quyết định 4277/QĐ-UBND). UBND Bình Dương chấp thuận chủ trương đầu tư tại Công văn 3154/UBND-KTN ngày 13/7/2018 (PHĐ là Công văn 3155/UBND-KTN).

Ngày 25/7/2018, UBND tỉnh Bình Dương ra Quyết định 2030/QĐ-UBND giao đất và cho phép bà Hường chuyển mục đích sử dụng đất trên làm dự án (PHĐ là Quyết định 2029/QĐ-UBND).

Sở Xây dựng cấp phép xây dựng cho dự án tại Giấy phép xây dựng 2697/GPXD-SXD ngày 14/8/2018. Cuối cùng, Sở Tài nguyên và Môi trường cấp 320 sổ đỏ cho Phú Hồng Thịnh.

Ai phải chịu trách nhiệm?

Gây ra tình trạng nêu trên, nguyên nhân không chỉ đến từ doanh nghiệp. Nguyên nhân chính đến từ những cán bộ vi phạm pháp luật, buông lỏng quản lý, bất chấp mọi quy định để cấp phép sai, tùy tiện điều chỉnh quy hoạch…

Để thực hiện một dự án nhà ở thương mại, luật quy định rất chặt chẽ. Tỉnh phải thẩm định nguồn gốc có phải đất ở không, dự án phù hợp quy hoạch không, ra văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư, phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết, thẩm duyệt thiết kế PCCC…

Còn có thủ tục bắt buộc khác như làm tờ trình, ra quyết định giao đất, đánh giá tác động môi trường, thẩm định thiết kế cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cấp giấy phép xây dựng…

Nhưng có những năm như 2018, bà Hường liên tiếp được giao 8 khu đất phân lô, bán nền. Tốc độ cấp phép của UBND tỉnh Bình Dương cho bà Hường cũng “thần tốc”, có khi trong cùng một ngày, buổi sáng Sở Tài nguyên và Môi trường làm tờ trình, thì buổi chiều lãnh đạo tỉnh đã ký quyết định giao đất.

Phân lô bán nền ở Bình Dương: Doanh nghiệp nghi vấn 'sân sau' hưởng hàng loạt 'đặc quyền'
Một sổ đỏ tại dự án phân lô bán nền Phú Hồng Đạt – Phú Hồng Khang

Như tại dự án Phú Hồng Thịnh VIII (phường Bình An, Dĩ An), chỉ 16 ngày từ khi có ý tưởng đầu tư, được tỉnh chấp thuận, ngày 2/1/2018, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường đã có tờ trình số 01/TTr-STNMT. Cùng ngày, Phó Chủ tịch Thường trực UBND Bình Dương Mai Hùng Dũng ký Quyết định 01/QĐ-UBND với hai nội dung: Thứ nhất, thu hồi 6 sổ đỏ và GCN quyền sở hữu công trình của một doanh nghiệp khác. Thứ hai, cho phép bà Hường chuyển mục đích gần 73 ngàn mét vuông đất đó để thực hiện dự án, chuyển mục đích sang đất ở đô thị.

Tại dự án Phú Hồng Thịnh X, một ngày sau khi UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường đã có tờ trình 203/TTr-STNMT ngày 11/4/2018. Chỉ một ngày sau, 12/4/2018, Chủ tịch UBND Bình Dương Trần Thanh Liêm ký Quyết định 939/QĐ-UBND: Thứ nhất, thu hồi khu đất 51.446m2 từng được tỉnh cấp cho một doanh nghiệp khác sản xuất. Thứ hai, cho Phú Hồng Thịnh sử dụng 53.584,7m2 đất xây dự án nhà ở thương mại.

Sự việc liên quan đến việc quản lý 5,3ha đất, cần thẩm định kỹ nhiều vấn đề, nhưng khối lượng công việc khổng lồ được Bình Dương thực hiện “siêu tốc” trong 3 ngày, dẫn đến nhiều dấu hiệu sai sót.

Thứ nhất, “vênh” nhau về diện tích, “dôi dư” ra 2.138,7m2 đất khi giao Phú Hồng Thịnh, không rõ có phải là đất công? Thứ hai, trong pháp luật về đất đai, chỉ có các dạng quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất… chứ không hề tồn tại dạng quyết định “cho phép được sử dụng đất” như Quyết định 939/QĐ-UBND trên. Thứ ba, đất cũ là đất gì mà không chuyển mục đích, lại “cho phép sử dụng” ngay? Thứ tư, sai về hình thức, vì không thể “nhốt” tất cả các quyết định thu hồi đất người này, giao cho người khác, vào cùng một văn bản.

Phân lô bán nền ở Bình Dương: Doanh nghiệp nghi vấn 'sân sau' hưởng hàng loạt 'đặc quyền'

Quay trở lại Kết luận kiểm tra số số 250/KL-UBND ngày 13/11/2014 của UBND tỉnh Bình Dương về việc phân lô, bán nền trên địa bàn thị xã Thuận An, đã nhấn mạnh những vi phạm trong tách thửa, chuyển mục đích sử dụng, phân lô bán nền này “có hệ thống và được lặp đi lặp lại trong một thời gian ngắn có dấu hiệu tiêu cực, UBND tỉnh thống nhất chuyển CQĐT Công an tỉnh làm rõ”. Ngày 12/12/2014, Thanh tra Bình Dương ra công văn số 293/TTr-NV2 chuyển hồ sơ đến Công an và VKSND tỉnh Bình Dương. Ngày 31/12/2014, Công an tỉnh tiếp nhận hồ sơ. Không hiểu Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Cục Thuế… đã phối hợp Công an tỉnh ra sao, mà về phía cơ quan CSĐT Công an Bình Dương, sau này từng có ý kiến cho rằng “việc thu thập chứng cứ còn gặp khó khăn, cần có thêm thời gian để xác minh, làm rõ hành vi, hậu quả thiệt hại”. Về phía VKSND Bình Dương, quá trình kiểm sát đã nhiều lần yêu cầu xác minh, kiểm sát hồ sơ trong năm 2015, sau đó gặp khó do hết thời hạn giải quyết theo quy định tại Thông tư liên tịch số 06/2013/TTLT-BCA-BQP- BTC-BNN&PTNT-VKSNDTC “về tiếp nhận, giải quyết tố giác, tin báo về tội phạm và kiến nghị khởi tố”.

Ban Thường vụ Tỉnh ủy Bình Dương từng nhận được kiến nghị “chỉ đạo Công an phối hợp VKSND tỉnh khẩn trương xác minh, thu thập tài liệu, chứng cứ để xử lý đúng quy định, nếu đủ căn cứ thì khởi tố hình sự, không để kéo dài việc giải quyết. Báo cáo kết quả giải quyết về Ban Chỉ đạo Trung ương về phòng chống tham nhũng (qua Ban Nội chính Trung ương)”.

Thời điểm này, theo Quyết định phân công công việc của UBND Bình Dương số 1322/QĐ-UBND ngày 9/6/2014, ông Lê Thanh Cung, Chủ tịch UBND tỉnh, phụ trách chỉ đạo, điều hành chung mọi hoạt động của UBND tỉnh.

Các Phó Chủ tịch khác được phân công công việc bao gồm: Ông Trần Thanh Liêm (phụ trách mảng công nghiệp, khu công nghiệp, điện lực, thương mại, tín dụng – ngân hàng…); Ông Trần Thanh Liêm (phụ trách văn xã); Ông Võ Văn Minh (phụ trách lĩnh vực tư pháp, giải quyết khiếu nại, tố cáo…);…

Phó Chủ tịch tỉnh Trần Văn Nam làm nhiệm vụ Phó Chủ tịch thường trực, theo dõi chỉ đạo các lĩnh vực tài nguyên và môi trường; xây dựng, quy hoạch, quản lý đô thị; quản lý công tác khối thu ngân sách… theo dõi và chỉ đạo các đơn vị Sở Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng, Cục Thuế…

Hiện tại, ông Trần Văn Nam là Ủy viên Trung ương Đảng, Bí thư Tỉnh ủy Bình Dương, Đại biểu Quốc hội. Ông từng là Chủ tịch Ủy ban Nhân dân tỉnh Bình Dương giai đoạn 2014 – 2015.

Tại Quyết định phân công công việc của UBND Bình Dương số 95/QĐ-UBND ngày 8/6/2015, ông Trần Văn Nam, Chủ tịch UBND tỉnh phụ trách chỉ đạo, điều hành chung mọi hoạt động của UBND tỉnh và trực tiếp phụ trách lĩnh vực đất đai – tài nguyên – môi trường; công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và công tác đấu giá đất, giá đất; Theo dõi và chỉ đạo Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường. Giai đoạn này, các Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương bao gồm: Ông Trần Thanh Liêm (khối kinh tế kỹ thuật – văn xã); Ông Mai Hùng Dũng; Ông Võ Văn Minh.

Tại Hội nghị tổng kết công tác nội chính, phòng, chống tham nhũng và cải cách tư pháp năm 2019; phương hướng nhiệm vụ năm 2020, do ông Trần Văn Nam, Bí thư Tỉnh ủy, Trưởng Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Bình Dương chủ trì, đề ra mục tiêu năm 2020, các ngành, các cấp tiếp tục triển khai đồng bộ các giải pháp phòng ngừa tham nhũng. Tăng cường công tác thanh tra, tự kiểm tra, giám sát để thực hiện có hiệu quả việc phát hiện các vụ việc tham nhũng, các hành vi tiêu cực nhằm kịp thời nhắc nhở, chấn chỉnh các sai phạm nếu có.

Theo Đại biểu Quốc hội Nguyễn Bá Sơn (TP. Đà Nẵng), sai phạm trong lĩnh vực quản lý đất đai, quản lý tài sản công diễn ra hầu khắp các địa phương ở nhiều cấp, kéo dài trong nhiều năm nhưng chậm được phát hiện và chấn chỉnh để đề ra biện pháp ngăn chặn.

Mời quý độc giả tiếp tục theo dõi chuyên đề nghiên cứu, phản biện trong những bài tiếp theo!

Theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, bà Hường hiện là người đại diện theo pháp luật của Công ty TNHH TMDV Bất động sản Phú Phong, Chủ tịch HĐQT Công ty TNHH Bất động sản Phú Hồng Thịnh, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Quản lý Đầu tư & Phát triển Đô thị Việt Nam.

Ba doanh nghiệp tư nhân này được cấp giấy phép kinh doanh lần lượt vào các năm 2006, 2013 và 2017. Cả ba công ty cùng đăng ký trụ sở lần lượt tại số nhà 18A, 18B, 18C đường Nguyễn Văn Tiết, Khu phố Bình Hòa, phường Lái Thiêu, TP. Thuận An. Tại số nhà 18C, hiện còn là địa chỉ trụ sở của Công ty CP Phú Gia Khiêm Land, thành lập ngày 4/10/2018.

Sau khi vụ sai phạm 1.059 thửa đất được “chìm xuồng”, từ 2015 đến 2020, các công ty của bà Hường hàng chục lần được giao đất làm dự án nhà ở thương mại.

Ngày 31/12/2015, UBND tỉnh Bình Dương ra Quyết định 3610/QĐ-UBND giao 0,8ha đất và cho chuyển mục đích sử dụng thành đất ở đô thị để bà Hường thực hiện Khu nhà ở thương mại Phú Hồng Thịnh II (phường An Phú, TP Thuận An).

Năm 2017, bà Hường được giao đất làm dự án Phú Hồng Thịnh III (1,08ha); Phú Hồng Thịnh V (cùng phường An Phú, TP. Thuận An, 1,33ha); Phú Hồng Thịnh VI (phường Bình An, TP. Dĩ An, 5,3ha);

Năm 2018, bà Hường được giao tới 8 dự án, nghĩa là trung bình cứ một tháng rưỡi lại được giao một khu đất. Đó là Phú Hồng Thịnh VIII (phường Bình Chuẩn, TP. Thuận An, 7,3ha); Phú Hồng Thịnh IX (4,7ha); Phú Hồng Thịnh X (cùng phường Bình An, TP. Dĩ An, 5,3ha); Phú Hồng Khang (3,4ha); Phú Gia Huy (3,7ha); Phú Hồng Đạt (cùng phường Bình Chuẩn, TP. Thuận An, 3ha); Phú Hồng Phát (2,7ha); Phú Hồng Lộc (cùng phường Thuận Giao, TP. Thuận An, 2,5ha);

Năm 2019, bà Hường tiếp tục được UBND Bình Dương giao 4 khu đất làm dự án Phú Gia (2,65ha); Phú Vinh (cùng phường Tân Đông Hiệp, TP. Dĩ An, 2,65ha); Phú Huy (phường Bình Chuẩn, TP. Thuận An, 1,1ha); Khu nhà ở chuyên gia Phú Uy Khang (phường An Phú, TP. Thuận An, 0,84 ha);

Về phía Công ty CP Phú Gia Khiêm Land, dù mới thành lập ngày 4/10/2018, nhưng đã được Bình Dương giao 0,67ha đất và cho chuyển mục đích từ đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thành đất ở đô thị; để xây Khu chung cư cao cấp Phú Hồng Thịnh tại phường An Phú, TP. Thuận An; theo Quyết định số 739/QĐ-UBND ngày 19/3/2020 của UBND tỉnh Bình Dương.

Như vậy, theo thống kê sơ bộ, chỉ trong ba năm, từ 2017 – 2019, ngay trước khi Quốc hội ra Nghị quyết về việc thành lập TP. Thuận An và TP. Dĩ An (được nâng cấp lên từ hai Thị xã nằm sát cạnh TP.HCM vào cuối tháng 1/2020), bà Hường đã được Bình Dương giao khoảng 500 ngàn mét vuông đất xây các khu nhà ở thương mại. Đây mới chỉ là các con số trên giấy tờ. Trên thực địa cho thấy diện tích đất bà Hường “thâu tóm” nhiều hơn trên giấy.

 

Ngày 6/12/2019, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc đã ký ban hành Nghị quyết số 116/NQ-CP của Chính phủ về Kế hoạch của Chính phủ thực hiện Nghị quyết số 82/2019/QH14 ngày 14/6/2019 của Quốc hội về tiếp tục hoàn thiện, nâng cao hiệu lực, hiệu quả thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị.

Theo đó, Chính phủ giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Văn phòng Chính phủ, Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an và các bộ, ngành có liên quan, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức tổng kết, đánh giá việc thực hiện và đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 để Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa XIV.

Hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất đảm bảo khách quan, minh bạch, phù hợp với giá thị trường; giá đất được tính đúng, tính đủ các giá trị tăng thêm từ các yếu tố lợi thế, trong đó có lợi thế về vị trí địa lý, lợi thế do quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư kết cấu hạ tầng. Khắc phục bất cập về cơ chế và phương pháp xác định giá đất cụ thể, bảo đảm phù hợp với giá thị trường, tránh thất thoát ngân sách Nhà nước.

Đối với trường hợp giao đất không qua đấu giá, đấu thầu, Nhà nước thất thu bao nhiêu? Thanh tra Chính phủ, Thanh tra Bộ Tài nguyên và Môi trường cần vào cuộc làm rõ để báo cáo Chính phủ và Quốc hội theo đúng tinh thần Nghị quyết số 82/2019/QH14.

Theo ĐSVN

13:05:25 14-06-UTC

Những dấu hiệu về việc ưu ái, dung túng cho doanh nghiệp được giao đất làm dự án phân lô, bán nền ở Bình Dương cần nghiên cứu kỹ để một mặt cảnh báo, tạo môi trường bình đẳng để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Lời tòa soạn: Trong vài năm […]

-->

Đối tác của chúng tôi