Hoài Đức (Hà Nội): Giao dịch chuyển nhượng nhà đất của ông Đỗ Chí Hướng liệu có ngay tình?

VHDN: Bản án cấp sơ thẩm xác định việc mua bán này là “ngay tình”? Còn bản án phúc thẩm lại cho rằng việc mua bán “không ngay tình”? Án Giám đốc thẩm tới đây liệu có giải quyết được mâu thuẫn của 2 bản án nói trên?

Bằng nguồn tiền từ mẹ cho, năm 2022 qua môi giới, anh Đỗ Chí Hướng gặp gỡ chủ đất Nguyễn Tài Quyền, người có nhà đất tại thôn Nội, xã Đức Thượng, Hoài Đức, Hà Nội. Sau khi kiểm tra nhà đất và hồ sơ chính tên, chính chủ. 2 bên thoả thuận giá cả và đi đến ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại Phòng Công chứng Hà Tây và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

Khi gia đình chuyển về ở thì xảy ra tranh chấp với người không hề có tên trong hồ sơ chuyển nhượng. Vụ việc được khởi kiện ra Toà án. Bản án cấp sơ thẩm xác định việc mua bán này là “ngay tình”? Còn bản án phúc thẩm lại cho rằng việc mua bán “không ngay tình”? Án Giám đốc thẩm tới đây liệu có giải quyết được mâu thuẫn của 2 bản án nói trên?

“TRỐNG ĐÁNH XUÔI, KÈN THỔI NGƯỢC”

Được mẹ cho tiền, qua môi giới, anh Đỗ Chí Hướng gặp gỡ anh Nguyễn Tài Quyền chủ nhà đất tại thôn Nội, xã Đức Thượng, huyện Hoài Đức, Hà Nội. Sau khi xem xét hiện trạng nhà cửa và hồ sơ đất đai, hai bên thoả thuận giá cả 3 tỷ đồng. Hai bên hẹn ngày 28/4/2022 cùng đến Văn phòng Công chứng Hà Tây ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất (Nhà cấp 4 gần 50 m2, đất diện tích 148,8 mét vuông trên thửa đất số 269B thuộc tờ bản đồ số 3B). Ngày 26/5/2022, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội – Chi nhánh huyện Hoài Đức cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

Sau khi nhận giấy chứng nhận QSDĐ, hai bên đã tiến hành bàn giao nhà đất trước sự chứng kiến của nhiều người như anh Đào Đức Tùng ở Mai Dịch, Hà Nội, anh Hưng ở Hoài Đức Hà Nội…Khi bàn giao nhà đất, anh Quyền nói với anh Hướng là có người quen của anh Quyền ở nhờ, khi nào anh Hướng đến ở sẽ yêu cầu họ chuyển đi ngay.

đưa gia đình về ở thì xảy ra tranh chấp. Người đứng ra tranh chấp không phải là người chuyển nhượng nhà đất cho anh Hướng mà lại là ông Nguyễn Văn Hiền, người đang ở nhờ căn nhà anh Hướng mua (trong quá trình mua bán anh Hướng không thấy ông Hiền xuất hiện).

Lý do tranh chấp, ông Hiền cho rằng nhà đất này vẫn là của ông Hiền vì ông đã sử dụng mấy chục năm qua. Năm 2013 có vay tiền anh Nam để làm ăn. Có giao giấy chứng nhận QSDĐ căn nhà này cho anh Nam để đảm bảo khoản vay chứ không bán? Nhưng ông Hiền lại thừa nhận có cùng anh Nam đến Văn phòng Công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất này nhưng chỉ là để đảm bảo cho khoản vay 300 triệu đồng?

Đòi nhà đất ông Hiền không được anh Hướng buộc phải khởi kiện ông Hiền đến Toà án huyện Hoài Đức. Bản án dân sự số 128/2024/DS-ST ngày 27/9/2024 tuyên xử: Chấp nhận đơn khởi kiện của anh Đỗ Chí Hướng, xác định việc mua bán nhà đất của anh Hướng là ngay tình. Buộc ông Hiền và những người đang sinh sống trên căn nhà này phải di dời trả lại nhà đất cho anh Đỗ Chí Hướng.

Ông Hiền kháng cáo. Bản án phúc thẩm Toà án Hà Nội tuyên xử ngược lại với án sơ thẩm. Chấp nhận chứng cứ ông Hiền đưa ra, cho rằng hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Hiền và anh Nam là hợp đồng giả cách nên vô hiệu. Xác định việc mua bán nhà đất của anh Đỗ Chí Hướng là không ngay tình, bác đơn khởi kiện của anh Đỗ Chí Hướng?

NHỮNG CÂU HỎI ĐẶT RA TỪ BẢN ÁN PHÚC THẨM?

Trong vụ án, bản án phúc thẩm đã đặt ra cho dư luận vô vàn những câu hỏi về điều kiện nào để mua nhà đất được “ngay tình”?. Căn cứ vào các qui định của pháp luật hiện hành thì thông thường chuyển nhượng hay nhận chuyển nhượng phải xem xét đủ các điều kiện cơ bản sau (theo mẫu thường lập trong các hợp đồng chuyển nhượng):

Thứ nhất: Đất phải có giấy chứng nhận QSDĐ.

Thứ hai: Giao dịch chuyển nhượng phải đúng với chủ sử dụng ghi trong giấy chứng nhận QSDĐ

Thứ ba: Nhà đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết xong.

Thứ tư: Đủ đều kiện để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng và cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Thêm nữa nguồn tiền mua bán phải chính đáng để tránh trường hợp “rửa” tiền. Trong vụ án, điều kiện để anh Đỗ Chí Hướng mua nhà đất của anh Nguyễn Tài Quyền thửa đất số 269B, tờ bản đồ 3B tại địa chỉ: thôn Nội, xã Đức Thượng, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội đã hoàn toàn thoả mãn, đáp ứng đầy đủ những điều kiện cơ bản nêu trên.

Bản án phúc thẩm xác định anh Đỗ Chí Hướng mua bán không ngay tình để bác đơn khởi kiện đòi tài sản của anh Đỗ Chí Hướng là không thuyết phục, gây nhiều tranh cãi?

Trong vụ án này ông Nguyễn Văn Hiền cho rằng hợp đồng chuyển nhượng đầu năm 2013 giữa ông Hiền và anh Nam là hợp đồng giả cách nhằm đảm bảo cho việc ông Hiền vay anh Nam số tiền 300 triệu đồng thời hạn vay 24-36 tháng. Và ông Hiền đã trả lãi cho anh Nam “khoảng” 30 tháng. Sau đó không có địa chỉ để trả lãi vì anh Nam trốn đi đâu không rõ? Nhưng trong hồ sơ thể hiện hợp đồng cho là “giả cách” giữa ông Hiền và anh Nam trong khoảng chỉ chưa đến một nửa thời gian vay (chưa đến 16 tháng) đã xảy ra tranh chấp khi anh Nam chuyển nhượng cho anh Nguyễn Tài Quyền (17/7/2014).

Từ thời điểm ông Hiền tranh chấp với anh Nam và anh Quyền trong hợp đồng anh Nam chuyển nhượng cho anh Quyền (2014) đến khi anh Quyền được cấp giấy chứng nhận QSDĐ năm 2020 trong thì tất cả hồ sơ thể hiện tranh chấp có trong vụ án. Chỉ có duy nhất 1 lần ông Hiền làm việc với Văn phòng đăng ký đất đai huyện Hoài Đức yêu cầu dừng chuyển nhượng giữa anh Nam và anh Quyền tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện Hoài Đức, nhưng không được nhất trí? Ngoài ra không còn bất cứ một tài liệu nào khác thể hiện việc hợp đồng chuyển nhượng còn tranh chấp. Mặc dù là như vậy, nhưng các cơ quan chức năng vẫn thận trọng để 1 thời gian dài hơn 6 năm sau Sở Tài nguyên và môi trường Hà Nội mới cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho anh Nguyễn Tài Quyền (ngày 09/11/2020) về thửa đất 269B, tờ bản đồ 3B, địa chỉ thôn Nội, xã Đức Thượng, huyện Hoài Đức, Hà Nội. Như vậy giấy chứng nhận QSDĐ thuộc thửa 269B, tờ bản đồ 3B mang tên anh Nguyễn Tài Quyền là hoàn toàn hợp pháp. Là chính tên, chính chủ, và chuyển nhượng cho anh Đỗ Chí Hướng là đúng qui định của pháp luật. Anh Đỗ Chí Hướng mua nhà đất của anh Nguyễn Tài Quyền là khách quan và ngay tình.

Vụ án tranh chấp tài sản nhà đất này đã hết quyền kháng cáo. Anh Đỗ Chí Hướng đã khiếu nại đến Toá án nhân dân cấp cao tại Hà Nội để yêu cầu Quyết định Giám đốc thẩm. Dư luận mong muốn Quyết định Giám đốc thẩm sẽ làm sáng tỏ những vấn đề thắc mắc nêu trên.

PV

(Theo Tạp chí in VHDNVN tháng 6/2025)