Dự án Citi Esto: Thận trọng khi “xuống” tiền

VHDN: Dù chưa đủ điều kiện để mở bán theo quy định của pháp luật, nhưng dự án Citi Esto vẫn được môi giới rao bán công khai và chấp nhận nhận tiền giữ chỗ, đặt cọc từ khách hàng.

Lách luật “bán lúa non” ?

Dự án Citi Esto do Công ty Cổ phần Kiến Á làm nhà phát triển. Dự án tọa lạc trên khu đất có diện tích 7.488 m2 trong Khu đô thị Cát Lái (phường Cát Lái, quận 2, TP.HCM). Công ty Kiến Á cũng là nhà phát triển nhiều dự án đã và đang triển khai trong Khu đô thị Cát Lái như: Citi Home, Citi Soho.

Citi Esto được thiết kế 3 block, trong đó có 1 block thương mại và 2 block căn hộ, mật độ xây dựng lên đến 29,6%.

Phối cảnh dự án Citi Esto với diện tích 7.488 m2 tọa lạc trong Khu đô thị Cát Lái, quận 2, TP. Hồ Chí Minh.

Theo giới thiệu, dự án được thiết kế phù hợp cho người trẻ với kiến trúc ấn tượng, thoáng đãng, tràn ngập không gian xanh và đặc biệt là mức giá hấp dẫn. Chưa hết, dự án còn được giới thiệu với những lời hoa mỹ như: Citi Esto Kiến Á hội tụ đủ các tiện ích như resort cao cấp giúp cư dân có được cảm giác thoải mái như: Công viên cây xanh, lối dạo bộ, hồ bơi, trung tâm thương mại, khu vực thể thao ngoài trời, sân BBQ, tầng hầm để xe…

Tiện ích ngoại khu,  dự án CitiEsto sở hữu tất cả các tiện ích của khu vực, hệ thống giáo dục khép kín từ mầm non đến phổ thông, bệnh viện, đại học quản lý và công nghệ, tòa án tối cao.

Có mặt tại dự án, theo quan sát của phóng viên, dự án Citi Esto mới chỉ tiến hành thử tải và san lấp mặt bằng, hoàn toàn chưa có hoạt động xây dựng. Bên trong khu đất rộng lớn được rào chắn cẩn thận là một vài chiếc xe máy xúc đang nằm “án binh bất động”.

Dự án nằm “án binh bất động” trong khi các dự án xung quang đang rầm rộ xây dựng.

Khác biệt với không khí ảm đạm đang diễn ra tại dự án Citi Esto là một thái cực khác, trên các trang mạng dự án được tiến hành rao bán một cách rầm rộ, môi giới tiếp thị suốt ngày đêm. Những lời mời chào có cánh được tô vẽ khiến sức hút tại dự án nóng hơn bao giờ hết.

Trong vai một người có nhu cầu mua căn hộ tại dự án, khách mua được nhân viên tư vấn cho biết, ngày 29/10, Citi Esto đã chính thức giới thiệu ra thị trường và tiến hành đặt cọc với khách hàng. Nhân viên tư vấn này còn cho hay, đội ngũ bán hàng đã phải làm việc cật lực từ ngày 8/10, tiến hành nhận giữ chỗ cho khách hàng nào quan tâm tới dự án, và đến ngày 29/10 tại buổi lễ giới thiệu đã tiến hành đặt cọc với khách hàng có nhu cầu. Theo lời chào mời, ngày 29/11 tới đây dự án sẽ tiếp tục được giới thiệu đợt 2 và nếu muốn có vị trí đẹp, khách hàng phải tiến hành giữ chỗ với mức giá 30 triệu đồng ngay từ bây giờ. Khi được hỏi, nếu đến ngày mở bán không có nhu cầu mua căn hộ thì số tiền đó có được trả lại hay không. Nhân viên môi giới khẳng định, nếu không mua thì sẽ trả lại số tiền đã nhận giữ chỗ, còn nếu đồng ý thì số tiền đó được chuyển qua hợp đồng đặt cọc, 2 tháng sau sẽ tiến hành ký hợp đồng mua bán.

Bên trong dự án là bãi đất trống với một vài phương tiện máy xúc.

Trao đổi với phóng viên, đại diện truyền thông của Công ty Cổ phần Kiến Á cho biết, đơn vị Kiến Á không phải chủ đầu tư mà chỉ là nhà phát triển dự án. Khi được hỏi chủ đầu tư là đơn vị nào đại diện truyền thông của Công ty không nói gì thêm.

Về việc, dự án được môi giới rao bán một cách rầm rộ, vị đại diện Công ty này khẳng định là chưa hề có việc ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng. Còn việc các trang mạng lấy tên miền với đuôi Citi Esto để bán hàng thì đơn vị không kiểm soát được việc này.

Được biết, dự án Citi Esto được phân phối độc quyền DKRA Việt Nam.  Theo kế hoạch, năm 2020 dự án sẽ được bàn giao cho khách hàng..

Dự án nằm tọa lạc ở khu vực điểm nóng về tình trạng xe container di chuyển với mật độ dày đặc cũng khiến nhiều người lo ngại khi về sinh sống ở khu vực này

Tìm hiểu kỹ pháp lý kẻo “tiền mất tật mang”

Trao đổi với luật sư Nguyễn Thạch Thảo (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết “Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua như: giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Cùng với đó là Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó được quy định tại Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản”, luật sư Thảo khẳng định.

Trong quá trình thực hiện dự án nhà ở chung cư, chủ đầu tư có quyền huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ – CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Để được huy động vốn theo phương thức này, chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điểm đ khoản 2 Điều 9 như sau:

“Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điểm e khoản này”, luật sư Thảo chia sẻ thêm.

Người mua nhà tại dự án An gia Star kéo nhau lên trụ sở của công ty An Gia đòi quyền lợi

Hiện nay, thì có nhiều dự án tại TP. HCM mặc dù chưa được khởi công xây dựng nhưng đã mở bán căn hộ dưới hình thức “đặt cọc giữ chỗ”, đây là một cách dùng từ để lách luật. Bản chất vấn đề hành động này vẫn là một hình thức huy động vốn.

Bởi theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản thì điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh được quy định như sau: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Như vậy, một dự án chưa khởi công hay khởi công nhưng chưa hoàn thành và được nghiệm thu phần móng mà mở bán bằng hình thứ “nhận cọc giữ chỗ” là một hình thức không đúng với các quy định của pháp luật, luật sư Thảo thông tin thêm.

Khi khách hàng mua sản phẩm giai đoạn đầu công bố dự án, thì có thể được áp dụng chính sách tốt hơn cả về giá và phương thức thanh toán. Tuy nhiên, để tránh rủi ro thì trước khi bỏ tiền đầu tư vào bất kỳ dự án nào hình thành trong tương lai, khách hàng chỉ nên chọn những dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có  ngân hàng bảo lãnh. Điều này đồng nghĩa là dự án đã được thẩm định về pháp lý cũng như đảm bảo về tiến độ xây dựng.

Ngoài ra, chọn những chủ đầu tư uy tín, cụ thể là trong hợp đồng mua bán họ có cam kết thời gian cụ thể bàn giao chủ quyền cho khách hàng.

Như vậy Dự án Citi esto chỉ là một trong số rất nhiều dự án ‘lách luật” để  “bán lúa non” ko đúng quy định của pháp luật.  Trước khi quyết định mua một dự án nào hình thành trong tương lại, người mua nhà phải tìm tất cả những thông tin liên quan đến dự án như: chủ quyền đất, xem dự án đã được phép bán chưa, ngân hàng thương mại nào đứng ra bảo lãnh…. Có như vậy mới đảm bảo được quyền lợi của mình về sau.

Thực tế đã có vô số các dự án khách hàng bỏ tiền ra để lấy “phiếu ưu tiên giữ chỗ”, “đặt cọc giữ chỗ”… và nhiều năm sau dự án vẫn chẳng thấy động tĩnh gì .

Đức Hoàng –  Quang Bình