Chung cư mini- Hàng loạt lỗ hổng pháp lý

Tràn lan chung cư mini

Trong khoảng hơn 10 năm trở lại đây, các dự án nhà ở riêng lẻ có nhiều căn hộ (hay còn được gọi là chung cư mini) phát triển nhanh chóng về số lượng ở các đô thị, đặc biệt là 2 TP lớn: Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Trên thực tế, chung cư mini đã xuất hiện từ rất lâu nhưng Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị định 90/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở không công nhận loại hình này. Phải đến năm 2010, khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP thay thế Nghị định 90/2006/NĐ-CP, mới cho phép xây dựng và chính thức được luật hóa tại Luật Nhà ở năm 2014.

Sau khi một số văn bản luật cho phép đầu tư xây dựng, từ đó đến nay các dự án chung cư mini được “mọc lên” như nấm sau mưa. Cụ thể, theo báo cáo của Công an TP Hồ Chí Minh, trên địa bàn TP hiện có 42.200 nhà trọ cho thuê kiểu chung cư mini. Trong khi đó, đại diện Tổng Công ty Điện lực Hà Nội cho biết, đơn vị này đang cung cấp điện kinh doanh cho trên 2.000 dự án nhà chung cư mini trên địa bàn Thủ đô.

Đáng nói, hầu hết những dự án chung cư mini chủ đầu tư đều là những cá nhân, hộ gia đình riêng lẻ, xây dựng trên diện tích đất từ 200 – 500m2 và nằm sâu trong các ngõ phố, giữa khu vực dân cư sinh sống đông đúc, nơi mà xe cứu hỏa không thể tiếp cận trực tiếp. Do đó, khi xảy ra sự cố sẽ gây thiệt hại lớn về tính mạng và tài sản của người dân, mà điển hình là vụ cháy chung cư mini tại số 37, ngõ 29/70 đường Khương Hạ, phường Khương Đình (Thanh Xuân, Hà Nội) ngày 12/9 vừa qua.

“Chung cư mini là một sản phẩm đặc trưng của nền kinh tế thị trường, nó phát triển một cách tất yếu khi làn sóng di dân ra các đô thị lớn để sinh sống. Những người thu nhập thấp, lao động phổ thông khó có điều kiện tiếp cận nhà ở đã tìm đến sản phẩm này cho dù vẫn biết nó tiềm ẩn nhiều rủi ro về chất lượng cũng như pháp lý. Và cũng như một lẽ tất yếu, những sản phẩm có giá thành thấp thì thường đi kèm với chất lượng không cao” – chuyên gia Trần Huy Ánh, Hội KTS Hà Nội phân tích.

Việc được xây dựng trên các khu đất xen kẹt giữa những khu dân cư đông đúc, các dự án chung cư mini tồn tại những bất cập như: gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật xã hội, làm tăng mật độ dân cư, không bảo đảm quy chuẩn về an toàn phòng chống cháy nổ, thiếu tiện ích cần thiết cho cư dân… Đáng quan ngại, để tăng lợi nhuận, hầu hết chủ đầu tư đều xây vượt tầng cho phép.

Nhiều chung cư mini không được đầu tư cơ sở hạ tầng hoặc cơ sở hạ tầng xuống cấp nhưng thiếu quan tâm bảo trì, gây mất an toàn cho cư dân. Trong khi đó, Nghị định 139/2018/NĐ-CP, quy định từ ngày 1/1/2018, không cho phép phạt cho tồn tại những công trình sai phạm. Điều này có nghĩa là công trình nào xây sai phải xử lý phần sai, xây không phép phải phá hủy nhưng thực tế tình trạng này vẫn không mấy cải thiện.

“Nếu như ngay từ đầu, chủ đầu tư tuân thủ đúng quy định cho dù có xảy ra sự cố đi chăng nữa, hậu quả cũng sẽ được kiểm soát. Cùng với đó, nếu như cơ quan chức năng làm việc đúng chức trách, sau khi phát hiện ra sai phạm, xử lý một cách triệt để; công tác quản lý chung cư mini được tiến hành một cách thường xuyên, chặt chẽ, thì sẽ không có tòa chung cư mini nào không đạt chuẩn được vận hành” – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam – TS Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.

Bịt lỗ hổng pháp lý

Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu, tại khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 cho phép xây dựng những công trình dạng chung cư mini. Điều này, đã làm phát sinh nhiều nhà chung cư mini biến tướng tại các đô thị với 100% căn hộ, phòng ở mini. Đây là một trong nhiều nguyên nhân làm quá tải kết cấu hạ tầng khu vực, phá vỡ quy hoạch đô thị, dễ tạo ra những khu căn hộ “ổ chuột”, không bảo đảm được quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà.

Ngoài ra, tại khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 quy định căn hộ nhà chung cư có diện tích sử dụng tối thiểu 25m2 và số lượng căn hộ diện tích dưới 45m2 không được vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án, dẫn đến các nhà chung cư mini có 100% căn hộ mini không phù hợp với Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư “Do vậy, kiến nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội trình Quốc hội xem xét sửa đổi quy định này để ngăn ngừa và kiểm soát tình trạng xây dựng nhà chung cư mini, biến tướng để bán, chuyển nhượng tại các đô thị” – ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.

Ở khía cạnh khác, chuyên gia Trần Huy Ánh – Hội KTS Hà Nội cho rằng, chung cư mini là sản phẩm mang ý nghĩa nhân văn rất lớn, đó là giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho người thu nhập thấp tại đô thị. Vấn đề ở đây chúng ta không nên quá đặt nặng câu chuyện về diện tích ở cho mỗi căn hộ, phòng ở… mà quan trọng nhất là những quy định về quy chuẩn, tiêu chuẩn của nhà chung cư mini trong quá trình vận hành, sử dụng. Đồng thời là trách nhiệm của cơ quan quản lý, chính quyền địa phương trong việc giám sát, thanh tra, kiểm tra việc tuân thủ hoạt động xây dựng theo quy định pháp luật.

“Ở những quốc gia ngay hàng xóm chúng ta như Philippines, Singapore họ có những căn hộ xây theo mô hình tổ ong, diện tích từ 8 – 10m2/căn; hay ngay cả một đất nước phát triển như Nhật Bản, tại Thủ đô Tokyo rất nhiều dự án án chung cư mini có những căn phòng ở diện tích chỉ 6m2… Như vậy, trong bối cảnh đất chật người đông ở các đô thị lớn, giải pháp về nhà ở là phụ thuộc vào nhu cầu của người sử dụng. Nhưng họ đã làm rất tốt công tác quy hoạch, quản lý chất lượng, sự kiểm soát chặt chẽ từ chính quyền sở tại… nên từ trước đến nay không có bất cứ sự cố nào xảy ra đối với nhà chung cư mini ở những quốc gia này như Việt Nam” – chuyên gia Trần Huy Ánh nói.

Ngoài ra, các chuyên gia cũng cho rằng, việc thị trường ngày càng thiếu trầm trọng những sản phẩm nhà ở giá bình dân, phù hợp với túi tiền của phần đông người dân. “Bần cùng bất đắc dĩ”, đứng trước mong muốn cần ổn định chỗ ở khi tài chính hạn hẹp, nhiều người không dám “mơ” mua được căn hộ chung cư bảo đảm chất lượng, lúc đó chung cư mini là lựa chọn phù hợp nhằm thỏa mãn đồng thời nhu cầu về nơi ở: vị trí trung tâm – giá rẻ. Những vấn đề này, đều bắt nguồn từ câu chuyện bất ổn về pháp lý đối với sản phẩm nhà ở nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.

Nguồn: Báo Kinh tế & Đô thị