Quy định thời hạn sử dụng và sở hữu chung cư cần tách biệt rõ

Tại phiên thảo luận về Luật Nhà ở (sửa đổi) Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV, nhiều đại biểu Quốc hội đã cho ý kiến và tranh luận về nội dung quy định thời hạn sử dụng và thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Có nhiều ý kiến khác nhau nhưng đa phần đều cho rằng luật phải tách biệt rõ 2 vấn đề này.

Vướng mắc khó xử lý

Chung cư là sản phẩm nhà ở đã xuất hiện ở Việt Nam cách đây hơn một nửa thế kỷ, với tên gọi ban đầu là nhà tập thể. Hầu hết các dự án nhà tập thể được đầu tư xây dựng từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước sau đó bán hoặc phân chia cho cán bộ, công nhân, viên chức sống, làm việc tại các đô thị; phần lớn được xây dựng từ giai đoạn 1960 – 1990 khi nền kinh tế vẫn còn theo mô hình bao cấp.

Số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng, chung cư, nhà tập thể cũ tập trung chủ yếu ở 2 đô thị lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Riêng Hà Nội có khoảng 3.015 khu, trong đó 1.850 khu xây dựng từ trước năm 1994; TP Hồ Chí Minh có 1.568 khu, trong đó 474 khu gồm 573 lô xây dựng trước năm 1975 với 50.640 căn hộ, 13 khu chung cư hư hỏng nặng (cấp D), nguy hiểm cho người sử dụng, cần phải phá dỡ, xây dựng lại.

Như vậy, sau thời gian 50 – 70 năm sử dụng, nhiều khu nhà tập thể đã bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến chất lượng sống của người dân, nguy cơ sập đổ mất an toàn về tính mạng, tài sản luôn rình rập. Tuy nhiên, công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, tập thể cũ trong suốt hơn 20 năm trở lại đây gặp vô vàn khó khăn, do các văn bản luật chưa có nội dung quy định rõ ràng về thời hạn sử dụng nhà chung cư.

Thực tế này dẫn tới việc một bộ phận không nhỏ người dân chống đối, không đồng thuận cho cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ. Chính vì thế đến thời điểm này, công tác xây dựng, cải tạo chung cư cũ mới chỉ đạt khoảng 3 – 5% trên tổng số.

Với xấp xỉ 5.700 khu chung cư, nhà tập thể cũ xuống cấp trên địa bàn cả nước, đã và đang đặt ra thách thức lớn cho những nhà xây dựng luật về cách ứng xử với loại hình sản phẩm nhà ở này. Trong khi đó trước yêu cầu phát triển, để giải quyết nhu cầu về nhà ở trong quá trình đô thị hóa, những tòa chung cư cao từ 20 – 40 tầng với hàng nghìn căn hộ và hàng vạn người dân tập trung sinh sống vẫn đã và đang được mọc lên. Nếu không có một quy định rõ ràng, thì vết xe đổ của cải tạo chung cư cũ suốt hơn 20 năm qua sẽ lặp lại sau đây 50 – 70 năm nữa.

Cần căn cứ pháp lý rõ ràng

Trước những mối lo về công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong tương lai, Bộ Xây dựng với chức năng là cơ quan được giao nhiệm vụ soạn thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), sau khi xin ý kiến rộng rãi từ cộng đồng dân cư, các chuyên gia, tổ chức, cơ quan quản lý… Bộ Xây dựng đã nhiều lần chỉnh sửa và mới đây tiếp tục được đưa ra tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV để các đại biểu cho ý kiến, trong đó vấn đề được quan tâm nhất là thời hạn sử dụng và sở hữu nhà chung cư.

Theo đó, đa phần các đại biểu đều ủng hộ với đề xuất đưa quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư vào luật. Thời hạn sử dụng này sẽ được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời hạn sử dụng thực tế, bởi kết cấu vật liệu không thể tồn tại, bền vững vĩnh cửu, nên nhà xây dựng phải có thời hạn sử dụng. Đồng thời, cũng căn cứ vào điều kiện thực tế của công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ hiện nay đang gặp rất nhiều vướng mắc, nếu không có quy định rõ ràng sẽ gây khó khăn cho việc tập hợp nguồn lực. Nhưng khi đưa vào luật cần quy định rõ ràng, nhất quán, rõ ràng, minh bạch.

Với quy định này, người dân sẽ có được đầy đủ thông tin cần thiết khi tham gia giao dịch, chuyển nhượng, mua bán, bảo đảm cao nhất lợi ích của người dân. Bên cạnh đó, một số ý kiến cũng cho rằng để thống nhất, thì Luật Đất đai (sửa đổi) cũng nên có quy định rõ hơn về quyền sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư có thời hạn… để những người muốn sở hữu chung cư trong thời gian tới nắm rõ được giá trị cũng như quyền lợi đối với tài sản của mình.

Các đại biểu cũng cho rằng, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã phân biệt rất rõ về thời hạn sử dụng và vấn đề sở hữu một cách hoàn thiện, đầy đủ hơn. Trong đó, thời hạn sử dụng liên quan đến chuẩn kỹ thuật và an toàn trong sử dụng nhà chung cư. Đồng thời, bổ sung quy định công bố về thời hạn sử dụng nhà chung cư khi hết hạn, đã phân biệt rất rõ với quyền sở hữu, quyền tài sản. Tuy nhiên, vấn đề đang được đông đảo người dân đặc biệt quan tâm đó là đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Liên quan đến nội dung này, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết, nhà ở là tài sản lớn của người dân, nên việc quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn khiến cho quyền sở hữu của người dân sẽ không được xác lập, phụ thuộc vào quyết định hành chính của cơ quan quản lý khi kiểm định nhà chung cư. Và việc này cũng tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn.

“Quy định này có thể sẽ dẫn tới mất cân đối cung – cầu nhà ở, người dân tăng mua đất thay vì mua căn hộ chung cư và giá nhà đất có thể tăng cao. Do vậy, không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, mà vẫn giữ như hiện hành, tức là sở hữu nhà chung cư không có niên hạn, nhưng cần phải bổ sung các quy định về trình tự, thủ tục phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hoặc hết niên hạn sử dụng. Trước đó, phần lớn thành viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng không tán thành việc quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn, nên chúng tôi đồng thuận với quan điểm này” – ông Lê Hoàng Châu nói.

Đồng quan điểm, chuyên gia về quy hoạch đô thị thạc sĩ, KTS Nguyễn Anh Tuấn cho rằng, thời gian qua trên địa bàn cả nước có nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ đã được triển khai thành công. Thực tế chứng minh, tất cả những dự án này thành công đều dựa trên cơ sở hài hòa được lợi ích của các bên liên quan (Nhà nước, DN và người dân). Theo đó, trong suốt quá trình từ nghiên cứu lập quy hoạch, bồi thường giải phóng mặt bằng, giải quyết tạm cư, tái định cư… đều có sự bàn bạc kỹ lưỡng, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp cho người dân.

“Do vậy, chúng tôi nhận thấy không phải do quy định sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn là nguyên nhân dẫn đến vướng mắc, khó khăn trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư những năm gần đây. Thực tế là quy định pháp luật chưa thực sự đầy đủ, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất và đặc biệt là cũng chưa tìm được điểm cân bằng về “lợi ích” của các bên liên quan” – thạc sĩ, KTS Nguyễn Anh Tuấn phân tích.

Tuy nhiên, bên cạnh đó nhiều ý kiến cũng đồng thuận với nội dung quy định về việc dự án chung cư xây dựng trên đất được cấp có thời hạn theo Luật Đất đai (sửa đổi), thì nhà chung cư đó là sở hữu có thời hạn. Vì vậy, người dân có nhu cầu sở hữu nhà chung cư cần phải tìm hiểu kỹ về thời hạn sử dụng đất khi cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư xây dựng chung cư, để bảo đảm quyền lợi của mình, tránh khiếu kiện phức tạp xảy ra.